1. Готов ли я начинать (разделы 1–3)
- Планирую жить в этом районе минимум 5 лет
- Работа или бизнес стабильны последние 2 года
- Знаю свой net-доход и реальные расходы за последние 30 дней
- Посчитал(а) DTI: жильё ≤ ~31%, все долги ≤ ~43% дохода до налогов (ориентир)
- Знаю комфортный для себя платёж PITI + HOA + флуд — а не только максимум банка
- Есть или копятся деньги на взнос, closing costs и резерв 3–6 месяцев
- Узнал(а) о программах помощи с первым взносом в своём округе
2. Кредитная история за 3–6 месяцев до заявки (разделы 4–5)
- Скачал(а) отчёты всех трёх бюро на annualcreditreport.com
- Проверил(а) личные данные, счета, просрочки, коллекции, запросы
- Оспорил(а) ошибки в каждом бюро, где они есть (сохраняю копии и даты)
- Загрузка карт ниже 30%, лучше ниже 10% — на дату выписки (statement date)
- Все платежи — автоплатёж минимум
- Не открываю новые кредиты и не закрываю старые карты
- Не плачу коллекторам, не обсудив это с кредитным специалистом
3. Документы для pre-approval (раздел 6)
Для всех
- Удостоверение личности (водительские права / паспорт), SSN или ITIN
- Банковские выписки за последние 2 месяца — все страницы, по всем счетам
- Выписки по пенсионным и инвестиционным счетам (если используете как активы)
- Адреса проживания и работодатели за 2 года
- Объяснения крупных депозитов, не являющихся зарплатой (LOE + подтверждение источника)
- Gift letter и подтверждение перевода — если есть подарок
- Документы о разводе, алиментах, банкротстве — если применимо
- Для иммигрантов: грин-карта или виза / EAD
Работающим по найму (W-2)
- Paystubs (расчётные листки) за последние 30 дней
- W-2 за последние 2 года
- Налоговые декларации за 2 года — если есть сверхурочные, бонусы, комиссии, или по запросу
Самозанятым и 1099
- Личные и бизнес-декларации за 2 года (1040 со всеми schedules, 1120S/1065 и K-1)
- Формы 1099 за 2 года
- P&L (отчёт о прибылях и убытках) с начала года
- Для Bank Statement loan — выписки за 12 или 24 месяца, письмо CPA, документы LLC
- Подтверждение, что бизнес существует: лицензия, Sunbiz, сайт
4. Сравнение кредиторов (разделы 7–9)
- Проверил(а) лицензию MLO на nmlsconsumeraccess.org
- Запросил(а) Loan Estimate минимум у трёх кредиторов в один день, по одинаковому сценарию
- Сравнил(а) ставку, APR, points, раздел A (комиссии кредитора) и сумму «Cash to Close»
- Уточнил(а) срок rate lock, стоимость продления и float-down
- Спросил(а), какие overlays у кредитора (минимальный балл, DTI)
5. На показе дома (разделы 11 и 14)
- Год крыши, тип покрытия, следы протечек на потолке
- Год кондиционера (AC) и водонагревателя, шум, запах
- Электрощиток: марка (Federal Pacific, Zinsco — красный флаг), год
- Трубы: polybutylene (серые пластиковые), cast iron канализация в старых домах
- Окна и двери: ударопрочные (impact) или есть ставни
- Пятна, вздутие пола, запах плесени — особенно под раковинами и у AC
- Следы термитов: «опилки», трубки на фундаменте
- Флуд-зона (FEMA), высота, были ли флуд-заявки (раскрытие продавца)
- HOA / кондо: взносы, special assessments, правила (аренда, животные, авто)
- Налог продавца ≠ ваш будущий налог — посчитать от цены покупки
- Страховка — запросить котировку до оффера
- Фото и заметки по каждому дому
- Район днём, вечером и в выходные
6. Перед подписанием контракта (раздел 15)
- Цена обоснована comps
- Сумма и срок внесения escrow deposit, кто escrow agent
- Inspection period (обычно 15 дней) — успеваю провести все инспекции
- Financing contingency: срок одобрения кредита (loan approval period)
- Appraisal contingency — есть ли и как сформулирована
- Дата closing реальна для кредитора (обычно 30–45 дней)
- Что остаётся в доме (техника, шторы, ставни)
- Seller credit на closing costs — в пределах лимита программы
- Для кондо/HOA: срок получения документов ассоциации и право на отказ
- Получены раскрытия продавца, включая флуд-раскрытие
- Все устные обещания — внесены в контракт или дополнение
7. Во время сделки (разделы 16–18)
- Задаток внесён вовремя, есть подтверждение
- Инспекции: general, 4-point, wind mitigation, WDO; при необходимости — радон, плесень, канализация камерой
- Запрос ремонта / кредита отправлен письменно до конца inspection period
- Страховка дома (и флуда) оформлена, binder отправлен кредитору
- Быстро отвечаю на запросы кредитора (conditions)
- Не меняю работу, не беру кредиты, не делаю крупных покупок, не вношу необъяснимых депозитов
- Survey и title commitment просмотрены
8. Final walk-through (раздел 19)
- Продавец выехал, мусор вывезен
- Согласованный ремонт сделан — есть чеки и гарантии
- Остались все предметы по контракту
- Работают AC, вода (горячая и холодная), электрика, техника, двери гаража
- Нет новых протечек, пятен, повреждений после показов
- Ключи, пульты, коды, документы на технику
9. Перед closing и защита от мошенничества (раздел 19)
- Closing Disclosure получен минимум за 3 рабочих дня; сверен с Loan Estimate
- Реквизиты для перевода подтверждены звонком по номеру, найденному независимо (не из письма)
- Не реагирую на письма «реквизиты изменились»
- Перевод — wire или cashier's check, не наличными
- Удостоверение личности для closing
- Решили, как оформить право собственности (форма собственности)
10. Первые 30 дней (раздел 20)
- Сменить замки и коды гаража
- Найти краны перекрытия воды, газа, главный рубильник
- Проверить датчики дыма и угарного газа, огнетушитель
- Переоформить коммунальные услуги
- Сменить адрес (USPS, DMV, банки, IRS при необходимости)
- Папка документов дома: CD, deed, title policy, survey, инспекции, гарантии, страховки
- Подать homestead exemption в Property Appraiser округа до 1 марта
- Узнать, кто сервисер и как платить; проверить первый платёж
11. Перед сезоном ураганов (1 июня — 30 ноября, раздел 21)
- Знаю свою эвакуационную зону и маршрут
- Ставни / панели проверены, крепёж на месте
- Водостоки чистые, деревья у дома подрезаны
- Запас воды (≈ 4 литра на человека в день), еды и лекарств на 7 дней
- Генератор — только снаружи, вдали от окон (угарный газ!)
- Фото и видео дома и имущества для страховой — в облаке
- Полисы, deed, документы — в водонепроницаемой папке и в облаке
- Знаю свой hurricane deductible и есть деньги на него
- Флуд-полис действует (у NFIP обычно 30 дней ожидания)
12. Если трудно платить (раздел 23)
- Позвонить сервисеру до первой просрочки
- Связаться с HUD-одобренным housing counselor (бесплатно)
- Собрать документы о доходах и причине трудностей
- Подать полную заявку на помощь (loss mitigation application)
- Никому не платить вперёд за «спасение» и не подписывать передачу дома