Conventional, FHA, VA, USDA — и если не подходит ни один

Сначала два слова, без которых дальше не обойтись. Loan term — срок кредита, за который он полностью гасится по графику: чаще всего 30 или 15 лет. Loan program — «правила игры»: кто стоит за кредитом, сколько нужен взнос, какая страховка, какие требования к заёмщику и дому. Программа и срок выбираются отдельно: можно взять FHA на 15 лет или conventional на 30.

Сравнительная таблица 2026

Четыре «больших» программы покрывают подавляющее большинство покупок жилья во Флориде. За каждой стоит своя организация, и это объясняет их характер.

• Conventional — обычный кредит без государственной страховки или гарантии. Чаще всего это conforming кредит: он соответствует правилам Fannie Mae и Freddie Mac (Fannie Mae Selling Guide, Freddie Mac Seller/Servicer Guide) и не превышает их лимита. Кредит выше лимита называют jumbo.
• FHA — кредит, застрахованный Federal Housing Administration (часть HUD). Правила — HUD Handbook 4000.1. Создан для тех, у кого небольшой взнос и неидеальный кредит.
• VA — кредит с гарантией Министерства по делам ветеранов для военнослужащих, ветеранов и некоторых вдов и вдовцов (VA Lenders Handbook, VA Pamphlet 26-7). Право подтверждается сертификатом COE (Certificate of Eligibility).
• USDA — кредит с гарантией Министерства сельского хозяйства для сельских и части пригородных территорий (USDA HB-1-3555).

Цифры VA funding fee на 2026 год: при первом использовании — 2,15% при взносе меньше 5%, 1,5% при 5–9,99%, 1,25% при 10% и больше; при повторном использовании с взносом меньше 5% — 3,3%. Ветераны, получающие компенсацию по инвалидности, связанной со службой, от funding fee освобождены. Лимиты conventional и FHA на 2027 год объявят в конце ноября 2026 — проверяйте актуальные цифры на fhfa.gov и на сайте HUD.

Как читать эту таблицу

• Есть право на VA — начните с VA. Нулевой взнос и отсутствие ежемесячной страховки трудно побить.
• Дом в зоне USDA и доход в лимите — USDA часто дешевле FHA за счёт меньшей годовой страховки.
• Балл выше 740 и взнос 5–20% — conventional обычно выгоднее: PMI недорогой и потом снимается.
• Балл ниже ~700 и маленький взнос — FHA часто выигрывает по месячному платежу. Это и есть случай наших героев.

Это ориентиры, а не правило. Цена conventional кредита (ставка и PMI) очень чувствительна к баллу и взносу, поэтому сравнивайте конкретные цифры для себя.

PMI и MIP: стоимость и когда снимают

Когда взнос маленький, кредитор рискует больше. Чтобы закрыть этот риск, вы платите ипотечную страховку. Важно понимать: она защищает кредитора, а не вас. Если вы перестанете платить, страховка возместит убытки кредитору, а дом всё равно может уйти на foreclosure.

PMI — у conventional

PMI (Private Mortgage Insurance) — частная страховка, которая обычно нужна, если взнос меньше 20%, то есть LTV выше 80%. Её цена зависит прежде всего от балла и взноса и колеблется в широком диапазоне: от нескольких десятых процента суммы кредита в год у заёмщика с отличным баллом и 15% взноса до 1% и выше у заёмщика с баллом под 650 и 3% взноса.

Варианты оплаты:

• ежемесячно — самый распространённый, добавляется к платежу;
• единовременно (single premium) — платится на closing, ежемесячной PMI нет;
• за счёт кредитора (lender-paid, LPMI) — «встроена» в более высокую ставку. Внимание: такую PMI нельзя снять — она остаётся в ставке до рефинанса или погашения.

Когда снимается ежемесячная PMI — это прописано в федеральном законе (Homeowners Protection Act, 12 U.S.C. § 4901 и след.) для кредитов на основное жильё, выданных после июля 1999 года:

• по вашему письменному запросу — когда остаток долга достигает 80% от исходной стоимости дома (по графику или благодаря досрочным платежам), при условии хорошей истории платежей; кредитор может потребовать подтвердить, что стоимость дома не упала и нет других залогов;
• автоматически — когда по исходному графику остаток достигает 78% исходной стоимости, если вы платите без просрочек;
• в любом случае — на середине срока кредита (через 15 лет при 30-летнем кредите), если платежи в порядке.

Кроме закона есть правила Fannie Mae и Freddie Mac: при определённых условиях PMI можно снять раньше по новой оценке, если дом подорожал. Требования к сроку владения и LTV у них свои — спрашивайте у своего сервисера.

MIP — у FHA

MIP (Mortgage Insurance Premium) — страховка FHA. Она состоит из двух частей:

• UFMIP — разовый взнос 1,75% от базовой суммы кредита. Обычно его не платят деньгами, а включают в кредит.
• Годовой MIP — для большинства 30-летних кредитов 0,55% в год (0,50%, если LTV ≤ 95%), делится на 12 и добавляется к платежу. Ставки действуют с 20.03.2023.

А вот снимается MIP совсем по-другому, чем PMI:

• при взносе меньше 10% — MIP платится весь срок кредита;
• при взносе 10% и больше — 11 лет.

Единственный способ избавиться от «пожизненного» MIP раньше — рефинансировать FHA кредит в conventional, когда у вас накопится достаточно equity (подробнее — в разделе 22). Это возможно, но не гарантировано: всё зависит от ставок, вашего балла и стоимости дома в будущем.

Fixed vs ARM (как работает: индекс SOFR + маржа, caps, 5/6 ARM)

Вопрос, который я слышу постоянно: «Если ставки, говорят, будут снижаться, может, взять плавающую?». Чтобы ответить, нужно понимать механику.

Fixed: что именно «фиксировано»

При fixed-rate кредите процентная ставка не меняется весь срок — она записана в note. Значит, не меняется и часть платежа «основной долг + проценты» (P&I). Но если у вас escrow, общий платёж всё равно может меняться: каждый год сервисер пересчитывает налоги и страховку (Regulation X, 12 CFR § 1024.17). Во Флориде это бывает ощутимо. Фиксирована ставка, а не вся сумма, которую вы платите.

ARM: из чего складывается ставка

ARM (Adjustable-Rate Mortgage) — кредит с переменной ставкой. Сегодня это почти всегда гибридный ARM: первые несколько лет ставка фиксирована, потом начинает меняться по формуле:

Новая ставка = индекс + маржа (в пределах caps)

• Индекс — рыночный показатель, который от кредитора не зависит. После отказа от LIBOR в 2023 году стандартом стал SOFR (Secured Overnight Financing Rate), чаще всего его 30-дневное среднее, которое публикует Федеральный резервный банк Нью-Йорка.
• Маржа — надбавка кредитора, записанная в note. Она не меняется весь срок. Обычно маржа — это и «пол» ставки: ниже неё ставка не опустится.
• Caps — ограничители. Их три, и их записывают тремя цифрами. Распространённая схема для 5/6 ARM — 2/1/5: при первой корректировке ставка может измениться не более чем на 2 пункта, при каждой следующей — не более чем на 1 пункт, а за весь срок — не более чем на 5 пунктов от начальной.

Как читать название. 5/6 ARM — ставка фиксирована 5 лет, затем меняется каждые 6 месяцев. Бывают 7/6 и 10/6. Старые обозначения вроде 5/1 означали ежегодную корректировку после пяти лет.

Федеральные правила защищают вас и здесь. При заявке на ARM кредитор обязан дать вам описание программы и брошюру CFPB о кредитах с переменной ставкой (12 CFR § 1026.19(b)). Перед первой корректировкой сервисер обязан прислать уведомление заранее — за 210–240 дней, а при последующих изменениях платежа — за 60–120 дней (12 CFR § 1026.20(c) и (d)). А для проверки способности платить кредитор обычно считает ваш DTI не по стартовой ставке, а с запасом.

15 или 30 лет — разница в переплате на примере

Срок кредита — самый недооценённый параметр. Многие берут 30 лет по умолчанию. Это часто правильно, но посмотрите, что стоит за этим решением.

Есть промежуточная стратегия: взять 30 лет и добровольно доплачивать основной долг, когда есть возможность. Вы не получите более низкую ставку 15-летнего кредита, но сохраните гибкость: в трудный месяц обязательным остаётся только меньший платёж. Условие одно — убедитесь, что в note нет штрафа за досрочное погашение, и при доплате указывайте сервисеру, что деньги идут на principal.

Кому подходит 15 лет: тем, у кого DTI комфортный даже с более высоким платежом, есть резерв и кто хочет закончить с ипотекой, например, к пенсии или к поступлению детей в колледж. Кому 30: почти всем первым покупателям во Флориде, где страховка и налоги и так «съедают» значительную часть бюджета.

Для Андрея и Марины 15-летний FHA кредит на ту же сумму поднял бы P&I на несколько сотен долларов, а back-end DTI — заметно выше 50%. Вопрос был закрыт за минуту.

Если стандарт не подходит: FHA 203(k), Bank Statement, ITIN, Foreign National — обзор

Бывает, что ни одна из четырёх больших программ не подходит: дом требует серьёзного ремонта, доход есть, но «не виден» в декларациях, нет SSN или вы вообще живёте за границей. Для таких случаев есть отдельные продукты. Важно понимать их цену.

FHA 203(k) — покупка вместе с ремонтом

Программа FHA, которая позволяет включить стоимость ремонта в один кредит с покупкой. Работы оплачиваются из специального escrow-счёта по мере выполнения. Есть два варианта:

• Limited 203(k) — для несложных, не конструктивных работ (кухня, полы, крыша, кондиционер) с потолком суммы, который устанавливает HUD — актуальную цифру проверяйте у кредитора или на hud.gov;
• Standard 203(k) — для крупных работ, включая конструктивные; обязателен консультант, одобренный HUD.

Похожие продукты есть и у conventional (например, Fannie Mae HomeStyle Renovation). Минусы — больше бумаг, нужны лицензированные подрядчики и реалистичная смета, сделка обычно закрывается дольше.

Bank Statement loan — для самозанятых

Доход считают не по налоговым декларациям, а по поступлениям на банковский счёт за 12 или 24 месяца. Из поступлений на бизнес-счёт вычитают расходы — по стандартному коэффициенту кредитора или по письму CPA. Это Non-QM кредит: он не соответствует определению «qualified mortgage» (12 CFR § 1026.43(e)), но кредитор всё равно обязан по закону добросовестно проверить вашу способность платить (§ 1026.43(c)). Цена этого — взнос обычно 10–20% и больше и ставка выше, чем у стандартных программ.

ITIN loan

Для тех, у кого нет SSN, но есть ITIN (Individual Taxpayer Identification Number — налоговый номер от IRS) и история уплаты налогов. Это продукты Non-QM у отдельных кредиторов: взнос обычно выше, чем у стандартных программ, ставка выше, требования к документам — свои у каждого. По Regulation B кредитор вправе учитывать иммиграционный статус, когда это влияет на его возможность взыскать долг, но не вправе использовать его как прикрытие для дискриминации по национальному происхождению. Правила для заёмщиков без постоянного вида на жительство менялись и в стандартных программах (в 2025 году HUD изменил требования FHA) — проверяйте актуальную ситуацию у кредитора.

Foreign National loan

Для покупателей, которые живут за границей и не имеют американской кредитной истории и дохода в США. Во Флориде это частый сценарий — от квартиры для сезона до инвестиционного жилья. Как правило: взнос значительно выше, чем у программ для резидентов (часто от 25–30% и больше), подтверждение дохода и активов из-за рубежа (иногда с переводом и апостилем), резервы на счёте в США, ставки выше рыночных.

Признаки хищнического кредита

Predatory lending — хищническое кредитование — это когда условия кредита выгодны кредитору или посреднику за счёт заёмщика, а самого заёмщика вводят в заблуждение или давят на него. После 2008 года правил стало намного больше, но схемы никуда не делись — особенно в отношении иммигрантов, пожилых людей и тех, кто плохо читает по-английски. Тревожные сигналы:

• Предлагают «подправить» заявку: завысить доход, «не упоминать» долг, указать дом как основное жильё, если это не так. Это мошенничество, и отвечать за него будете вы (18 U.S.C. § 1014).
• Просят подписать пустые или незаполненные документы — «потом впишем».
• Торопят: «предложение только сегодня», «не показывайте документы никому».
• Условия на closing внезапно хуже, чем в Loan Estimate, и вам говорят «так всегда бывает». Изменения комиссий ограничены правилами допусков (раздел 9), а Closing Disclosure вы должны получить минимум за 3 рабочих дня до подписания.
• Непонятные или огромные комиссии и «пакеты» дополнительных продуктов: страхование кредита, «членство», «клубы».
• Balloon payment — крупный разовый платёж в конце, о котором вам не объяснили; negative amortization — когда долг растёт, хотя вы платите.
• Loan flipping — вам раз за разом предлагают рефинанс, каждый раз с новыми комиссиями, а выгоды нет.
• Equity stripping — кредит выдают под залог дома, зная, что вы не сможете платить, в расчёте на сам дом.
• Кредит без проверки дохода «по старой дружбе». Закон требует от кредитора добросовестно проверить вашу способность платить (12 CFR § 1026.43(c)) — отказ от проверки должен насторожить, а не обрадовать.

Что защищает вас по закону. Кредиты с очень высокой стоимостью (high-cost mortgages по HOEPA, 12 CFR § 1026.32 и § 1026.34) подпадают под особые ограничения и требуют, в частности, консультации у housing counselor до выдачи. Для «qualified mortgage» установлены жёсткие рамки: срок не более 30 лет, без negative amortization и, как правило, без balloon, с ограничением комиссий (12 CFR § 1026.43(e)). Во Флориде действует свой закон о добросовестном кредитовании (Florida Fair Lending Act, часть главы 494 F.S.). Жалобы принимают CFPB (consumerfinance.gov) и флоридский Office of Financial Regulation (flofr.gov). А бесплатно проверить предложение «вторым взглядом» поможет HUD-одобренный housing counselor (раздел 1).