День closing

Closing Disclosure: правило 3 дней и что сверять

Сначала о словах. Closing во Флориде и settlement — одно и то же: момент, когда стороны подписывают документы, деньги переходят из рук в руки, а право собственности — к покупателю. В федеральных правилах чаще пишут «settlement» или «consummation» (момент, когда вы становитесь обязанным по кредиту).

Closing Disclosure (CD) — пятистраничный итоговый документ о вашем кредите и всех расходах сделки. Это «финальная версия» Loan Estimate: те же разделы, но с окончательными цифрами. Кредитор обязан сделать так, чтобы вы получили CD не позднее чем за 3 рабочих дня до подписания (Regulation Z, 12 CFR § 1026.19(f)).

Как считать 3 рабочих дня

Для этого правила рабочими считаются все дни, кроме воскресений и федеральных праздников. Суббота — рабочий день. Подписать можно на третий рабочий день после получения.

• Получили CD в понедельник → подписание возможно с четверга.
• Получили во вторник → с пятницы.
• Получили в среду → с субботы (если title-компания работает), иначе — понедельник.
• Если CD отправлен по почте, считается, что вы получили его через 3 рабочих дня после отправки, — поэтому кредиторы почти всегда отправляют CD электронно и просят подтвердить получение.

Когда 3 дня начинаются заново

Мелкие исправления в CD можно внести и в день closing без нового ожидания. Но новый трёхдневный период запускают три изменения:

1. APR стал неточным сверх допустимого отклонения (обычно рост больше 1/8 процентного пункта для обычного кредита);
2. изменился кредитный продукт (например, fixed превратился в ARM);
3. добавился штраф за досрочное погашение (prepayment penalty).

Что сверять: чек-лист

• Имена — точно как в паспорте/ID и как в контракте. Одна лишняя или пропущенная буква потом всплывает в title и налоговых документах.
• Сумма кредита, ставка, срок, тип — сравните с Loan Estimate и с подтверждением rate lock. Проверьте, что lock не истекает до даты closing.
• Ежемесячный платёж — P&I, mortgage insurance, escrow. Итог должен совпадать с тем, что вы ожидали.
• Цена дома и кредиты продавца — с учётом всех addendum'ов (в нашем примере — цена после оценки и seller credit).
• Задаток — указан как уже внесённый.
• Страница 3 «Calculating Cash to Close» — показывает, что изменилось по сравнению с LE и почему.
• Tolerances — комиссии кредитора и transfer taxes не могут вырасти (0%), услуги из списка кредитора и запись документов — не больше 10% в сумме. Если превышение есть, кредитор обязан вернуть разницу — не позднее 60 дней после closing.
• Cash to close — сумма и способ оплаты.

Closing costs во Флориде: doc stamps, intangible tax, title, prepaids, escrow

Closing costs — это всё, что вы платите на closing сверх цены дома. Они делятся на несколько групп, и в CD у каждой своя буква:

• A. Origination charges — комиссии кредитора (origination, underwriting), discount points.
• B. Services you cannot shop for — услуги, которые выбрал кредитор: оценка, кредитный отчёт, flood certification, у FHA — UFMIP.
• C. Services you can shop for — title-услуги, survey, если вы могли выбрать исполнителя.
• E. Taxes and other government fees — государственные сборы: запись документов (recording) и налоги на передачу/ипотеку. Во Флориде — doc stamps и intangible tax.
• F. Prepaids — платежи вперёд: первый год страховки, проценты за дни до конца месяца (interim interest), иногда налоги.
• G. Initial escrow payment — стартовый депозит на escrow-счёт.
• H. Other — всё прочее, например комиссия агента покупателя, если её платит покупатель, сборы HOA, home warranty.

Обратите внимание: recording fees и налоги на передачу — не prepaids. Это государственные сборы (раздел E). Prepaids — это ваши будущие расходы, оплаченные заранее (страховка, проценты, налоги), а государственный сбор — плата за саму сделку.

Флоридские налоги на сделку

Основания — § 201.02 F.S. (doc stamps на документы о передаче недвижимости), § 201.08 F.S. (doc stamps на обязательства и ипотеки) и § 199.133 F.S. (non-recurring intangible tax на ипотеку). Сумма налога считается за каждые полные или неполные $100.

Final walk-through

Final walk-through — финальный осмотр дома покупателем, обычно за день до closing или в тот же день. Это не повторная инспекция. Цель — убедиться, что дом в том состоянии, о котором договорились, и что продавец выполнил свои обещания. Право на такой осмотр даёт стандартный контракт FR/BAR.

• Всё, что должно остаться по контракту (техника, светильники, шторы, пульты, ключи от почтового ящика), — на месте.
• Согласованные ремонты сделаны — с чеками и, где нужно, с закрытыми permits.
• Кондиционер, водонагреватель, кухонная техника, стиральная машина, свет, вода — работают.
• Нет новых повреждений: следов воды на потолке, разбитого окна, проблем после вывоза мебели.
• Дом пуст и чист, если не договорились иначе; мусор вывезен.
• Двери гаража, ворота, сигнализация — работают, коды получены.

Если что-то не так — не подписывайте «как есть» и не ограничивайтесь устным «продавец всё исправит». Варианты: продавец исправляет до closing, даёт дополнительный кредит, или часть денег продавца удерживается у escrow agent до исправления (holdback) — каждый вариант нужно оформить письменно и согласовать с кредитором.

Что вы подписываете: note, mortgage, deed

Пачка документов на closing может быть толщиной в палец. Но юридически ключевых — три, и их нужно различать.

Главное: ипотека не передаёт право собственности. Собственность переходит к вам по deed. Ипотека лишь даёт кредитору право через суд обратить взыскание на дом, если вы не платите по note (раздел 2, раздел 23).

Что ещё будет в пачке

• Closing Disclosure (окончательный) и Initial Escrow Account Disclosure.
• Документы второго заёма FL Assist — отдельная note и отдельная mortgage второй очереди.
• Документы программы FHA: декларации заёмщика, подтверждение, что вы будете жить в доме (для FHA — переезд, как правило, в течение 60 дней и проживание не меньше года).
• Аффидевиты: об именах (name affidavit), о сделке, о налогах; формы IRS (например, разрешение кредитору получить налоговые данные).
• Обновлённая заявка 1003 в финальной версии — проверьте, что в ней нет ошибок.

Wire fraud: самое дорогое письмо в вашей жизни

Схема простая и поэтому работает. Мошенники взламывают почту агента, title-компании или вашу. Месяц читают переписку. За день-два до closing вам приходит письмо — с правильным логотипом, правильным номером сделки, иногда с почти правильного адреса: «У нас сменился банк, вот новые реквизиты для перевода». Вы отправляете $4 000 или $40 000 — и деньги уходят на счёт, с которого их через час снимут.

Правила, которые защищают

1. Реквизиты title-компании подтверждаются голосом — по телефону, который вы взяли не из письма, а из контракта, с официального сайта или со своей первой встречи.
2. «Реквизиты изменились» = стоп. Настоящие title-компании почти никогда не меняют реквизиты в последний момент и сами предупреждают об этом в начале сделки.
3. Никакой срочности. «Переведите сегодня до 3 часов, иначе сделка сорвётся» — классический приём давления.
4. Сверяйте адрес отправителя посимвольно: одна лишняя буква или другой домен.
5. После перевода позвоните в title-компанию и подтвердите, что деньги пришли.

Если деньги уже ушли — счёт идёт на часы. Немедленно звоните в свой банк и просите отозвать перевод (recall), сообщите title-компании и подайте заявление в FBI на ic3.gov. Чем быстрее, тем выше шанс заморозить деньги.

Почему наличные не принимают

«Можно я принесу деньги наличными?» — нет. И это не прихоть title-компании, а сумма нескольких правил:

• Кредитор должен знать источник каждого доллара. Все деньги на сделку должны быть подтверждены выписками (раздел 6, раздел 17). Наличные не имеют бумажного следа: андеррайтер не может проверить, что это не заём.
• Правила по борьбе с отмыванием денег. Получив больше $10 000 наличными, бизнес обязан сообщить об этом в IRS (форма 8300, 26 U.S.C. § 6050I). Поэтому title-компании просто не принимают наличные.
• Escrow-счёт title-компании. Деньги покупателя должны «очиститься» до выдачи денег продавцу. Банковский перевод (wire) приходит в тот же день и не может «отскочить», как личный чек.

Стандарт — wire transfer. Для небольших сумм иногда принимают cashier's check (банковский чек), но правила у каждой title-компании свои — спросите заранее. Личный чек на крупную сумму обычно не принимают. Деньги на перевод должны уйти со счёта, выписки по которому видел кредитор.

После подписи: запись документов и ключи

Подписи поставлены, но сделка ещё не «жила». Дальше происходит следующее:

1. Проверка пакетаCloser отправляет подписанные документы кредитору; тот проверяет их и даёт добро на выдачу денег (funding). Обычно в тот же день.
2. Деньги расходятсяTitle-компания гасит ипотеку продавца, платит налоги и сборы, комиссии, перечисляет остаток продавцу.
3. Запись в реестрDeed и mortgage отправляются на запись в Official Records округа — к Clerk of the Circuit Court. Во Флориде запись защищает права нового владельца и кредитора от третьих лиц (гл. 695 F.S.). Обычно это занимает от нескольких часов до нескольких дней при электронной записи.
4. КлючиПо стандартному контракту ключи, коды и пульты передаются покупателю на closing. Поздравляем — вы владелец.
5. Через несколько недельПриходит оригинал записанного deed и owner's title policy. Храните их в папке документов дома (раздел 20).