Кредитная история: 4 C и FICO без мистики

4 C: Capacity, Capital, Collateral, Credit

Представьте, что вы андеррайтер — человек, который решает, выдать ли кредит на $350 000 незнакомой семье. Вы никогда их не видели. Что вы захотите знать? Скорее всего, четыре вещи: хватит ли им денег платить, есть ли у них «подушка», чего стоит дом и как они платили раньше. Это и есть классические 4 C — четыре опоры любого ипотечного решения.

Capacity — способность платить

Capacity — это ваша способность зарабатывать и из этих заработков обслуживать долг. Кредитор смотрит на стабильный, подтверждённый доход и на то, какую его часть уже съедают другие обязательства. Главный инструмент — DTI (отношение долгов к доходу), который мы считали в разделе 2. Это не просто здравый смысл: федеральное правило ability-to-repay прямо обязывает кредитора добросовестно и с документами проверить, что вы в состоянии вернуть кредит (Regulation Z, 12 CFR § 1026.43). Поэтому «просто поверить на слово» банк не может, даже если бы захотел.

Capital — ваши деньги

Capital — это активы: накопления на взнос и closing costs, а также резервы, которые останутся после сделки. Сюда же относятся пенсионные счета (401(k), IRA), брокерские счета, подарок от родственников, оформленный по правилам. Большой резерв — сильный «компенсирующий фактор»: он может перевесить, например, высокий DTI. Как показать деньги банку правильно — в разделе 6 и разделе 10.

Collateral — залог

Collateral — это сам дом, который служит обеспечением кредита. Кредитору важно, чтобы залог стоил не меньше суммы долга с запасом и был пригоден для жизни. Поэтому будет оценка (appraisal), а для кондо — ещё и проверка всего здания и ассоциации. Даже идеальный заёмщик не получит кредит под дом, который оценщик признал непригодным или переоценённым.

Credit — кредитная история

Credit — это то, как вы обращались с долгами в прошлом: платили ли вовремя, сколько должны сейчас, давно ли пользуетесь кредитом. Это «характер» заёмщика, выраженный в цифрах. Именно об этой опоре — весь остаток раздела.

Иногда добавляют пятое C — Conditions: условия самого кредита и рынка (ставка, срок, цель кредита). Но для понимания своей позиции достаточно четырёх.

Вот что это значит для вас: слабость в одной опоре можно частично компенсировать силой в другой. Невысокий балл, но большой взнос и резервы — шансы есть. Отличный балл, но DTI за пределами программы — не помогут. Автоматические системы андеррайтинга (DU у Fannie Mae, LPA у Freddie Mac, TOTAL Scorecard у FHA) как раз и взвешивают все факторы вместе.

Три бюро и виды отчётов: single-bureau vs tri-merge

Многие удивляются: «Почему у меня три разных балла? Какой из них настоящий?» Все три настоящие. Дело в том, что в США нет единого государственного реестра кредитных историй. Есть три частные национальные компании — кредитные бюро (credit reporting agencies):

• Equifax
• Experian
• TransUnion

Банки, эмитенты карт, автокредиторы и коллекторы передают данные о ваших счетах в бюро, но закон не обязывает их передавать данные во все три. Одна карта может отражаться в двух бюро, а старый магазинный кредит — только в одном. К тому же данные обновляются в разные дни. Отсюда и разница в баллах: 10–30 пунктов между бюро — обычное дело.

Какие бывают отчёты

Главное здесь: видов отчётов несколько, и ипотечный кредитор смотрит не на то, что показывает ваше приложение. Бесплатные приложения и банки обычно показывают VantageScore 3.0 или другую «потребительскую» версию. Ипотечные кредиторы до сих пор чаще всего используют так называемые Classic FICO — более старые версии модели, свои для каждого бюро: FICO Score 2 (Experian), FICO Score 5 (Equifax) и FICO Score 4 (TransUnion). Разница между «баллом в приложении» и «ипотечным баллом» в 20–40 пунктов — не редкость, и она бывает в обе стороны.

Какой балл возьмёт кредитор

Из трёх баллов каждого заёмщика традиционно берётся средний (не самый высокий и не среднее арифметическое). Если баллов только два — обычно меньший. Если заёмщиков двое, то для цены и допуска к программе многие кредиторы и программы ориентируются на меньший из средних баллов. У отдельных программ и инвесторов правила для нескольких заёмщиков отличаются — уточняйте у своего кредитора.

Как бесплатно получить отчёт и что в нём читать

Хорошая новость: проверить собственный отчёт можно бесплатно и сколько угодно, и на балл это не влияет. Ваш запрос — это «мягкая» проверка (soft inquiry).

• annualcreditreport.com — единственный официальный сайт для бесплатных отчётов от всех трёх бюро, созданный во исполнение федерального закона о кредитных отчётах (FCRA, 15 U.S.C. § 1681j). Сейчас отчёты можно получать еженедельно.
• Отчёт с этого сайта не содержит балла — только сами данные. И это нормально: для поиска ошибок нужны именно данные.
• Остерегайтесь похожих сайтов с «бесплатным» отчётом, которые просят номер карты и подписывают на платный мониторинг.
• Если вам отказали в кредите или дали худшие условия из-за отчёта, вы вправе получить бесплатный отчёт от бюро, на которое сослался кредитор (FCRA).

Что читать в отчёте: пять разделов

1. Личные данные. Имя (все варианты написания), адреса, работодатели, дата рождения, SSN. Для иммигрантов это особенно важно: транслитерация фамилии в разных документах, чужие адреса, «склеенный» файл с однофамильцем — частые источники ошибок. Чужой адрес в отчёте может быть первым признаком кражи личности.
2. Счета (tradelines). Каждая карта и кредит: кредитор, дата открытия, лимит или исходная сумма, текущий баланс, статус и помесячная история платежей. Проверьте, все ли счета ваши и правильно ли отмечены платежи.
3. Негативная информация. Просрочки 30/60/90 дней, коллекции, списания (charge-off), банкротства. Большинство негативных записей хранится до 7 лет, банкротство по главе 7 — до 10 лет (FCRA, 15 U.S.C. § 1681c). Судебные решения и налоговые залоги бюро с 2017–2018 годов в отчёты больше не включают.
4. Запросы (inquiries). «Жёсткие» запросы, когда вы подавали заявку на кредит, и «мягкие» — проверки, о которых вы могли и не знать. Жёсткий запрос, которого вы не делали, — повод насторожиться.
5. Сведения о споре. Если вы уже оспаривали запись, может стоять отметка о споре. Перед ипотекой это важно: открытый спор иногда мешает автоматическому андеррайтингу (подробно — в разделе 5).

Из чего складывается FICO и что в него НЕ входит

FICO публикует общие веса пяти групп факторов. Конкретная формула — коммерческая тайна, а веса у каждого человека немного «плавают» в зависимости от его профиля. Но порядок величин такой:

Диапазон FICO — от 300 до 850. Нет «волшебного» порога, после которого всё становится идеально, но в ипотеке баллы считаются ступенями: 580, 620, 640, 680, 700, 740, 760 и выше. Переход на следующую ступень может заметно изменить цену кредита.

Что в балл НЕ входит

Этот список не менее важен, чем предыдущий. Его стоит запомнить, чтобы не тратить силы не на то:

• Доход и зарплата. Ни размер, ни стабильность — их проверят отдельно.
• Сбережения, инвестиции, пенсионные счета (401(k), IRA). $40 000 на пенсионном счёте Дениса не добавляют ему ни одного пункта.
• Место работы, профессия, должность, стаж. Работодатель может значиться в отчёте как справочная информация, но балл его не учитывает.
• Возраст, раса, цвет кожи, религия, национальное происхождение, пол, семейное положение. Использовать эти признаки при оценке кредитоспособности запрещает закон о равных кредитных возможностях (ECOA / Regulation B, 12 CFR Part 1002). То же касается получения пособий и государственной помощи.
• Место жительства — район, ZIP-код, страна происхождения.
• Иммиграционный статус как таковой. Он важен для допуска к программам, но не для балла.
• Ваши собственные проверки отчёта и «мягкие» запросы — от работодателя, от страховой, от банка с предодобренными предложениями.
• Ставка по вашим кредитам и алименты (если по ним нет судебных взысканий, переданных в коллекцию). Алименты Дениса банк, конечно, учтёт в DTI — но не в балле.
• Аренда и коммунальные платежи — как правило, не входят, если только они специально не передаются в бюро (об этом в разделе 5).

Что изменилось в 2025–2026: 620 у Fannie, VantageScore 4.0

Если вы читали про ипотеку несколько лет назад, часть «железных» правил уже сдвинулась. Вот главное, что поменялось к осени 2026 года.

Fannie Mae отказалась от жёсткого минимума 620

Многие годы для conventional-кредита через систему Fannie Mae действовал простой фильтр: балл ниже 620 — автоматический отказ. С 16 ноября 2025 года автоматическая система Desktop Underwriter (DU) больше не применяет этот жёсткий порог: решение принимается по совокупности факторов — балл, DTI, взнос, резервы, история. Freddie Mac убрал аналогичный минимум ещё раньше.

Но не спешите радоваться. Это не значит, что балл 590 «теперь проходит в conventional». Во-первых, низкий балл всё так же сильно перевешивает остальные факторы в модели. Во-вторых, кредиторы и компании ипотечного страхования (PMI) вправе устанавливать свои минимумы — так называемые overlays, дополнительные требования сверх правил Fannie Mae. Многие из них по-прежнему держат 620 и выше. Поэтому формулировка «так требует Fannie Mae» и «так требует конкретный кредитор» — разные вещи, и спрашивать надо про второе.

VantageScore 4.0 как альтернатива Classic FICO

В июле 2025 года FHFA — регулятор Fannie Mae и Freddie Mac — разрешила кредиторам использовать VantageScore 4.0 наряду с Classic FICO для кредитов, которые продаются этим агентствам. VantageScore — модель, созданная совместно тремя бюро. Версия 4.0 умеет учитывать «трендовые» данные (как менялись ваши балансы за последние месяцы) и лучше работает с людьми с короткой историей.

Что это значит для вас на практике: внедрение у кредиторов идёт постепенно, и на момент написания раздела большинство ипотечных кредиторов по-прежнему опираются на Classic FICO. Для FHA, VA и USDA действуют правила их собственных ведомств. Поэтому не стоит рассчитывать на то, что «в приложении у меня VantageScore 690, значит, и в ипотеке будет 690». Спросите кредитора, какую модель он использует.

Медицинские долги и студенческие кредиты

Ещё два изменения касаются конкретных видов долгов: в июле 2025 года суд отменил правило CFPB о полном исключении медицинских долгов из кредитных отчётов, а в 2025 году после долгой паузы просрочки по федеральным студенческим кредитам снова начали попадать в отчёты. Подробно — в следующем разделе.

Студенческие, медицинские долги и коллекторы

Студенческие кредиты

Студенческий кредит — обычный кредит с графиком платежей (installment), и он влияет на кредитную историю так же, как автокредит: своевременные платежи помогают, просрочки вредят. Здесь есть две ловушки.

Первая — просрочки. Несколько лет по федеральным студенческим кредитам действовала пауза платежей, и просрочки в отчёты не попадали. В 2025 году эта защита закончилась, и у многих заёмщиков, не возобновивших платежи, балл упал на десятки пунктов. Если у вас федеральный студенческий кредит — проверьте его статус на официальном сайте studentaid.gov и в своём отчёте прямо сейчас.

Вторая — DTI. Даже если платёж сейчас отложен (deferment, forbearance) или равен нулю по плану, привязанному к доходу, кредитор всё равно может включить в DTI условный платёж по правилам своей программы. Например, у FHA при нулевом фактическом платеже обычно берут 0,5% от остатка долга в месяц. У Fannie Mae и Freddie Mac свои методики. У Марины студенческий кредит с фактическим платежом $150 в месяц — именно его и учтут.

Медицинские долги

Медицинский счёт сам по себе в отчёт не попадает. Он появляется там, только если больница или клиника передала долг в коллекцию, а коллектор сообщил о нём бюро. По добровольной политике трёх бюро сейчас:

• оплаченные медицинские коллекции из отчётов удаляются;
• медицинские коллекции до $500 в отчётах не показываются;
• неоплаченная медицинская коллекция появляется не раньше чем через год — время, чтобы разобраться со страховой.

Правило CFPB о полном исключении медицинских долгов из отчётов, принятое в начале 2025 года, отменено судом в июле 2025 года. Поэтому крупные неоплаченные медицинские коллекции (от $500, старше года) по-прежнему могут отражаться в отчёте и влиять на балл. Учтите и нюанс моделей: Classic FICO, которые используют в ипотеке, не делают для медицинских коллекций исключений, в отличие от более новых версий.

Коллекторы: ваши права

Если долг передан коллекторскому агентству, действует федеральный закон о добросовестном взыскании долгов (Fair Debt Collection Practices Act, 15 U.S.C. § 1692 и след.; правила CFPB — Regulation F, 12 CFR Part 1006) и флоридский закон, о котором шла речь выше. Ключевые права:

• Коллектор обязан прислать уведомление о долге (validation notice): сумма, кредитор, как оспорить. В течение установленного срока (обычно 30 дней) вы можете письменно оспорить долг и потребовать подтверждения — пока подтверждения нет, взыскание должно быть приостановлено.
• Коллектор не вправе угрожать, обманывать, звонить в неурочное время или рассказывать о вашем долге соседям и коллегам.
• Коллектор не может сообщать бюро о долге, который знает или должен знать как неверный.

Нужно ли гасить коллекции перед ипотекой? Это решение лучше принимать вместе с кредитором, а не в одиночку. По правилам FHA (HUD Handbook 4000.1) медицинские коллекции при расчёте не учитываются, а если немедицинских коллекций у заёмщика в сумме $2 000 и больше, кредитор обычно должен либо увидеть их оплату или план выплат, либо заложить в DTI условный платёж. У conventional-программ свои правила. А сама по себе оплата старой коллекции не всегда поднимает Classic FICO — запись остаётся, только меняет статус на «оплачено».