«Банк задаёт столько вопросов, потому что ищет повод отказать».
Как на самом деле: кредитор обязан по закону проверить вашу способность платить по документам третьих лиц, а инвесторы и страховщики кредита потом проверяют, сделал ли он это. Каждый вопрос андеррайтера — это пробел в досье, который нужно закрыть, чтобы кредит можно было одобрить. Закрытый вопрос работает на вас.
Зачем банку всё это: закон, а не любопытство
Почти каждый мой клиент в какой-то момент спрашивает: «Зачем им ВСЕ страницы выписки, если на последней ничего нет?» Ответ скучный, но важный. Ипотечный кредит — это не решение одного человека в банке. Это досье, которое потом читают андеррайтер, служба контроля качества, инвестор, покупающий кредит (например, Fannie Mae), или ведомство, которое его страхует (FHA, VA, USDA). Если в досье чего-то не хватает, кредит могут не выкупить, а кредитора — заставить выкупить его обратно. Поэтому андеррайтер не принимает на веру ни одной цифры.
Юридическая основа — федеральное правило ability-to-repay: кредитор обязан добросовестно проверить ваш доход, активы, долги и занятость, опираясь на достоверные документы третьих лиц — работодателя, налоговой, банка (Regulation Z, 12 CFR § 1026.43). Ваша анкета называется Uniform Residential Loan Application (форма 1003): в ней вы указываете сведения о себе, а документы эти сведения подтверждают.
Вот что это значит для вас: чем полнее и аккуратнее досье с самого начала, тем меньше «условий» (conditions) появится потом и тем спокойнее пройдёт сделка. Собрать всё заранее — лучшее, что вы можете сделать за 3–6 месяцев до покупки.
Ваша подпись на заявке — это заявление, за правдивость которого вы отвечаете по федеральному закону. Сознательно ложные сведения в заявке на ипотечный кредит — федеральное преступление (18 U.S.C. § 1014), и речь не только о крупных схемах: «подарок», который на самом деле заём, придуманная должность, «нарисованный» P&L — всё это из той же категории.
Мой принцип из судебной практики: документ должен подтверждать то, что вы говорите, а не то, что вы хотели бы сказать. Если правда неудобна — например, был перерыв в работе или деньги пришли из необычного источника, — её почти всегда можно правильно объяснить и задокументировать. А вот неправду объяснить нельзя.
Чек-лист для W-2
Если вы работаете по найму и получаете форму W-2, вам повезло: ваш доход проверяется проще всего. Базовый набор, который просят почти все кредиторы:
- Документ, удостоверяющий личность — водительское удостоверение или паспорт. Иногда — карточка SSN.
- Документы о статусе, если вы не гражданин: грин-карта (Permanent Resident Card) или, для непостоянных резидентов, действующее разрешение на работу (EAD) и виза.
- Pay stubs (расчётные листки) за последние 30 дней — с накопленным с начала года итогом (year-to-date, YTD). Если есть сверхурочные, бонусы, комиссия — они должны быть видны отдельными строками.
- Формы W-2 за последние 2 года.
- Федеральные налоговые декларации за 2 года — при доходе только по W-2 часто не нужны, но нужны, если у вас есть доход от аренды, 1099, получаемые алименты, доля в бизнесе 25% и больше или если об этом просит программа.
- Выписки по всем банковским счетам за 2 последних месяца — все страницы, даже пустые и рекламные. Выписки по пенсионным и брокерским счетам — последние.
- Подпись на форме IRS 4506-C — разрешение кредитору получить налоговые данные (transcripts) напрямую из IRS.
- Сведения об аренде — договор или контакт арендодателя, если попросят подтвердить историю платежей.
- Документы о долгах, которых нет в кредитном отчёте, а также решения суда о разводе, алиментах, банкротстве — если они есть.
Кроме того, кредитор сам подтвердит занятость у работодателя: письменно (форма VOE) или через сервисы проверки занятости, а затем ещё раз устно — незадолго до closing (у многих программ — в пределах 10 рабочих дней). Поэтому менять работу в разгар сделки, не предупредив кредитора, нельзя: устная проверка это обнаружит.
Сверхурочные, бонусы, почасовая оплата
Базовая зарплата с фиксированным окладом считается просто: годовой оклад ÷ 12. Почасовая оплата — по ставке и стабильному количеству часов. А вот сверхурочные (overtime), бонусы и комиссия — «переменный» доход. Его обычно усредняют за 2 года и проверяют, что он стабилен или растёт. Если переменный доход падает, андеррайтер может взять меньшую, свежую цифру или вовсе не учитывать его, пока не увидит объяснения. История меньше двух лет иногда допускается, но обычно не меньше 12 месяцев и при сильных компенсирующих факторах — правила зависят от программы.
С Андреем всё просто: оклад $62 000 в год по W-2, то есть ≈ $5 167 в месяц. С Мариной сложнее. Она получает почасовую оплату плюс сверхурочные, и когда она назвала «примерно $41 000», андеррайтер попросил W-2 за два года, свежие pay stubs и подтверждение от работодателя с разбивкой: основная оплата и overtime по годам.
Марина расстроилась: «В прошлом году у меня было больше переработок, почему бы не взять прошлый год?» Потому что для переменного дохода правило — среднее за два года, а не лучший год. Её спасло то, что переработки стабильны: в 2026 году она идёт с той же скоростью, что и в 2025-м.
- Основная оплата: $18,25 в час × 40 часов × 52 недели = $37 960 в год.
- Сверхурочные: 2024 год — $2 600, 2025 год — $3 400. Среднее за 2 года: ($2 600 + $3 400) ÷ 2 = $3 000.
- Проверка тренда: за 9 месяцев 2026 года — $2 550, то есть в пересчёте на год $2 550 ÷ 9 × 12 = $3 400. Тренд стабилен, падения нет — можно использовать среднее.
- Доход для расчёта: $37 960 + $3 000 = $40 960 в год ≈ $3 413 в месяц.
Вместе с Андреем: $5 167 + $3 413 ≈ $8 580 в месяц — практически те же $8 583, на которые семья ориентировалась в разделе 2. Если бы в 2026 году переработки резко упали, андеррайтер мог бы учесть меньшую сумму — и максимальный бюджет семьи сократился бы.
Чек-лист для самозанятых и 1099
Для кредитора вы считаетесь самозанятым (self-employed), если получаете доход по формам 1099, ведёте бизнес как индивидуальный предприниматель (Schedule C) или владеете долей в компании, обычно 25% и больше. Здесь документов больше, потому что кредитору нужно понять не только сколько вы зарабатываете, но и устойчив ли бизнес.
- Личные федеральные налоговые декларации (1040) за 2 года — со всеми приложениями (schedules).
- Декларации бизнеса за 2 года — в зависимости от того, как облагается ваша компания: форма 1065 для партнёрства, 1120S и K-1 для S-корпорации, 1120 для C-корпорации. У LLC с одним владельцем доход обычно отражается прямо в Schedule C личной декларации.
- P&L (profit and loss) с начала года — отчёт о прибылях и убытках; некоторые кредиторы просят, чтобы его подготовил или подписал CPA. Иногда — баланс (balance sheet).
- Выписки бизнес-счёта — последние 2 месяца, а для программ на основе выписок — 12 или 24 месяца подряд.
- Подтверждение существования бизнеса — регистрация компании, лицензия, письмо CPA о том, как давно вы ведёте бизнес и какая у вас доля.
- Письмо CPA, если вы берёте деньги на взнос с бизнес-счёта: что изъятие не навредит работе компании (так требуют многие программы).
- Для 1099 — формы 1099 за 2 года и декларации; доход — это чистая прибыль после расходов, а не сумма, которую заплатили клиенты.
Обычно кредиторы хотят видеть 2 года самозанятости. Меньший срок (не меньше года) иногда допускается, если до этого вы работали в той же сфере по найму. После многих вычетов в декларации доход может оказаться небольшим — но андеррайтер при этом добавляет обратно ряд неденежных расходов, например амортизацию (depreciation). Поэтому реальная картина бывает лучше, чем кажется по первой строке.
LLC Дениса работает 4 года — с историей всё в порядке. Проблема в другом: в налоговых декларациях после всех списаний его чистый доход около $58 000 в год, а на бизнес-счёт приходит в среднем $22 000 в месяц. По декларациям он не проходит на нужную сумму — с учётом алиментов $800 DTI получается слишком высоким (это мы видели в разделе 2).
Поэтому Денис соберёт два комплекта: стандартный (декларации за 2 года, P&L, письмо CPA, регистрация LLC) и комплект для программы на основе банковских выписок — 24 месяца выписок бизнес-счёта. Какой подойдёт лучше, решится в разделах 7 и 8. Отдельно андеррайтер попросит решение суда о разводе — там зафиксированы алименты и судьба дома, которым Денис владел в браке.
- По налоговым декларациям: $58 000 ÷ 12 ≈ $4 833 в месяц (до возможных добавлений вроде амортизации).
- По банковским выпискам: поступления за 24 месяца ≈ $22 000 × 24 = $528 000. Из них кредитор исключит переводы между своими счетами, займы и другие поступления, не являющиеся выручкой. Допустим, остаётся та же средняя выручка $22 000 в месяц, и кредитор применяет коэффициент расходов 50% (у разных кредиторов и разных видов бизнеса он свой). Тогда доход для расчёта: $22 000 × 50% = $11 000 в месяц.
Разница больше чем вдвое. Но у второго способа своя цена — бо́льший взнос и более высокая ставка (раздел 8). И важно: это не «другой доход», а другой метод его оценки, который законно используют программы Non-QM. Требование проверить способность платить (12 CFR § 1026.43) действует и для них.
Для самозанятого налоговая декларация — это ваше собственное заявление под страхом ответственности за ложные сведения. Поэтому не пытайтесь «исправить» её задним числом ради ипотеки: свежая уточнённая декларация (amended return) с внезапно выросшим доходом вызывает у андеррайтера больше вопросов, чем решает, а налог с нового дохода придётся заплатить.
И второе: P&L, письмо CPA и выписки должны рассказывать одну историю. Если в P&L выручка $264 000 в год, а на счёт пришло $180 000 — будет вопрос. Перед подачей сложите цифры сами, как это сделает андеррайтер.
Выписки банка: «большие депозиты» и как их объяснить (LOE)
Андеррайтер читает ваши выписки как детектив. Его интересуют три вещи: хватит ли денег на взнос, closing и резервы; откуда эти деньги; нет ли скрытых долгов (например, регулярного платежа, которого нет в кредитном отчёте).
Seasoning: почему именно 2 месяца
Деньги, которые лежат на вашем счету не меньше двух месяцев (около 60 дней), считаются «выдержанными» — seasoned. Их происхождение обычно не выясняют. А вот крупные поступления внутри этого периода нужно объяснить и подтвердить: андеррайтер должен убедиться, что это не новый заём, который увеличит ваши долги.
Что считается «большим» депозитом
Каждая программа определяет это по-своему. У Fannie Mae для покупки «большим» считается разовое поступление, превышающее 50% от общего ежемесячного дохода, учтённого при расчёте. У FHA свой подход, привязанный к стоимости объекта и к обычной картине вашего счёта. Но на практике андеррайтер вправе спросить о любом поступлении, которое не похоже на зарплату и выбивается из привычной картины, — даже о небольшом.
Доход Андрея и Марины — $8 583 в месяц. 50% от него: $8 583 × 0,5 = $4 291,50. Любое разовое поступление больше этой суммы (кроме зарплаты) по правилу Fannie Mae придётся документировать. Запомните и другое: Андрей и Марина берут FHA, и в разделе 17 андеррайтер попросит объяснить поступление всего в $1 200 — деньги от продажи мебели. Пороги — минимальная планка, а не гарантия, что меньшие суммы не заинтересуют андеррайтера.
Типичные источники и чем их подтвердить
| Источник | Чем подтвердить |
|---|---|
| Перевод с другого своего счёта | Выписка того счёта за те же 2 месяца |
| Продажа машины | Договор купли-продажи (bill of sale), копия переоформленного title, подтверждение оплаты от покупателя |
| Продажа мебели, техники | Письмо-объяснение, переписка или объявление о продаже, подтверждение перевода от покупателя |
| Налоговый возврат | Поступление от IRS видно в выписке; при необходимости — декларация |
| Бонус от работодателя | Pay stub или письмо работодателя |
| Подарок | Gift letter и подтверждение перевода (см. ниже) |
| Переводы от друзей через Zelle, Venmo | Объяснение назначения; если это возврат долга — подтверждение исходного платежа |
Наличные — главная проблема
Деньги, которые годами лежали дома, для андеррайтера почти всегда «неподтверждённые»: невозможно доказать, что это не чужой заём. Большинство программ не принимает такие средства, а исключения (в ограниченных случаях, например у FHA) требуют строгой документации. Если у вас есть наличные — поговорите с кредитором до того, как вносить их на счёт, и лучше за много месяцев до заявки, чтобы они успели стать «выдержанными». И никогда не дробите взносы наличных, чтобы «не привлекать внимание», — это само по себе может нарушать федеральные правила о финансовой отчётности.
Как написать LOE
LOE (letter of explanation) — письмо-объяснение на имя кредитора. Хорошее LOE:
- отвечает ровно на заданный вопрос — не больше и не меньше;
- конкретно: дата, сумма, источник, назначение;
- подкреплено документами — письмо без доказательства часто вызывает следующий вопрос;
- подписано всеми заёмщиками и датировано;
- написано спокойно, без эмоций и оправданий.
Например: «[Дата] на мой счёт поступило $1 200 через Zelle от [имя]. Это оплата за обеденный стол и стулья, которые я продала через Facebook Marketplace. Прилагаю скриншот объявления и подтверждение перевода. Это не заём, и возвращать эти деньги не нужно».
Подарок на взнос: gift letter и правила
Родители, бабушки, братья и сёстры часто хотят помочь с покупкой первого дома. Это законно и поощряется программами — если оформлено правильно. Ключевое слово: подарок. Деньги, которые придётся вернуть, — это заём, и он должен учитываться в DTI. Выдавать заём за подарок — тот самый случай ложных сведений в заявке.
Gift letter: что в нём должно быть
У большинства кредиторов есть своя форма. Обычно в ней указывают:
- имя, адрес и телефон дарителя;
- родство или отношения с заёмщиком;
- сумму подарка и дату (или планируемую дату) передачи;
- прямое заявление, что это подарок и возврат не ожидается и не требуется;
- адрес покупаемого дома (если он уже известен);
- подписи дарителя и заёмщика.
Paper trail: путь денег
Одного письма мало. Кредитор захочет увидеть, как деньги ушли от дарителя и пришли к вам: выписку дарителя со списанием или подтверждение перевода, вашу выписку с поступлением — либо перевод напрямую title-компании к closing. Иногда просят показать, что у дарителя эти деньги были свои, а не взяты в кредит.
Кто может дарить — зависит от программы
| Программа | Допустимые дарители (основное) |
|---|---|
| FHA (HUD Handbook 4000.1) | Член семьи, работодатель или профсоюз, близкий друг с понятными, задокументированными отношениями, благотворительная организация, государственное учреждение или программа помощи |
| Conventional (Fannie Mae / Freddie Mac) | Родственник (по крови, браку, усыновлению, опеке), domestic partner, жених или невеста; для основного жилья на 1 юнит весь взнос может быть подарком |
| Все программы | Нельзя: продавец, агент, застройщик и любая сторона, заинтересованная в сделке. Их помощь — это seller credit с отдельными лимитами (раздел 10) |
Родители Андрея готовы подарить $10 000. Первым порывом было «переведём, когда найдёте дом». Это нормально, но план надо знать заранее. Вместе с кредитором семья решила: родители подписывают gift letter на форме кредитора, сохраняют выписку со списанием, а деньги переводятся либо на счёт Андрея — тогда в выписке будет видно поступление с той же суммой, — либо напрямую title-компании к closing.
Чего делать не стали: родители не снимали наличные «чтобы привезти», а Андрей не переводил деньги через несколько промежуточных счетов. Каждый лишний шаг — новый вопрос андеррайтера. Этот gift letter ещё всплывёт в условиях андеррайтера в разделе 17.
Налоги и подарки из-за рубежа
Подарок облагается федеральным налогом на дарение у дарителя, а не у получателя, и только сверх годового необлагаемого лимита на одного получателя (его сумма индексируется — проверяйте на irs.gov). Подарок в $10 000 от родителей обычно не создаёт налоговых последствий. Если деньги приходят из-за рубежа, кредитор попросит документы о счёте дарителя в другой стране и о переводе, иногда — перевод документов на английский. А крупные подарки от иностранных лиц (свыше $100 000 за год) получатель должен отдельно сообщить в IRS — это вопрос к налоговому специалисту.
Перерывы в работе, смена работы, доход из-за рубежа
Кредитор обычно смотрит на 2 года истории занятости. Это не значит, что нужно два года работать на одном месте: важна общая картина стабильности.
Перерывы
- Короткие перерывы между работами — нормальная жизнь. Их объясняют в LOE: поиск работы, переезд, рождение ребёнка, уход за родственником, учёба.
- Учёба по специальности или служба в армии часто засчитываются в двухлетнюю историю — с дипломом или документами.
- Длинные перерывы требуют больше подтверждений. Например, у FHA после перерыва дольше 6 месяцев обычно нужно проработать на новом месте не меньше 6 месяцев и показать двухлетнюю историю работы до перерыва.
Смена работы
- В той же сфере, с той же или большей оплатой — обычно без проблем, даже если вы на новом месте недавно.
- Смена с оклада на комиссию или с W-2 на самозанятость — история переменного дохода фактически начинается заново; по многим программам придётся подождать.
- Испытательный срок (probation) — кредитор может спросить, завершён ли он.
- Новая работа до closing — иногда можно закрыться по подписанному предложению о работе (offer letter), но это исключение с жёсткими условиями. Если работу меняете во время сделки — сообщите кредитору сразу.
Доход и стаж из-за рубежа
Для иммигрантов это частый вопрос. Общие принципы:
- Иностранный доход, как правило, можно учесть, только если он отражён в ваших федеральных налоговых декларациях США, подтверждён документами (с переводом) и с высокой вероятностью продолжится.
- Стаж до переезда в некоторых случаях засчитывается в двухлетнюю историю: нужны письма работодателей с переводом. Решение — за конкретной программой и андеррайтером.
- Деньги на взнос со счёта в другой стране обычно нужно перевести в американский банк заранее и показать весь путь: иностранная выписка → перевод → поступление.
Иммиграционный статус
Постоянные резиденты с грин-картой, как Андрей и Марина, обычно получают кредит на тех же условиях, что и граждане. Для непостоянных резидентов правила программ различаются и в последние годы менялись — в частности, HUD ужесточил требования для FHA. Если у вас нет грин-карты, уточните актуальные правила у кредитора до того, как строить планы на конкретную программу.
- Нет подоходного налога штата — значит, нет и деклараций штата. Кредитор запросит только федеральные декларации.
- Sunbiz. Регистрацию флоридской LLC кредитор проверит в реестре Division of Corporations (sunbiz.org). Статус должен быть «Active»: следите, чтобы ежегодный отчёт (annual report) компании был подан вовремя — до 1 мая.
- Профессиональные лицензии. Для строителей, подрядчиков и многих других профессий во Флориде нужны лицензии штата; их проверяют на myfloridalicense.com. Действующая лицензия — хорошее подтверждение стабильности бизнеса.
- Развод. Решение суда по делу о расторжении брака (гл. 61 F.S.) — один из главных документов для андеррайтера: там алименты, раздел имущества и долгов.
- Нотариус. Gift letter и LOE обычно нотариального заверения не требуют. Если документ всё же нужно заверить, во Флориде это может сделать нотариус штата, в том числе удалённо онлайн (гл. 117 F.S.).
Решение о разводе андеррайтер читает целиком, а не только страницу с алиментами. Его интересует: какие обязательства на вас возложены (child support, alimony), до какого времени, кому достался бывший общий дом и кто платит по его ипотеке. Если дом остался бывшему супругу, а вы до сих пор значитесь заёмщиком по старому кредиту, этот платёж попадёт в ваш кредитный отчёт. По правилам многих программ его можно исключить из DTI, если решение суда возлагает платёж на бывшего супруга, но могут попросить доказательства. Найдите полную заверенную копию решения заранее — получение её из суда может занять время.
Как хранить и отправлять документы безопасно
Ипотечное досье — мечта мошенника: SSN, дата рождения, номера счетов, подписи, работодатель. Достаточно одного письма не тому адресату, чтобы на ваше имя открыли кредиты. Простые правила:
- Только защищённый портал кредитора. Большинство кредиторов дают ссылку на защищённую загрузку документов. Не отправляйте SSN, выписки и декларации обычной электронной почтой или в мессенджерах.
- Проверяйте, кто просит. Если «кредитор» прислал письмо или позвонил с нового номера — перезвоните по номеру, который вы знаете сами. Лицензию loan officer можно проверить в NMLS Consumer Access (nmlsconsumeraccess.org) — подробнее в разделе 7.
- PDF из банка, а не фото экрана. Скачивайте выписки с сайта банка в PDF. Скриншоты и фотографии часто не принимают.
- Ничего не замазывайте в выписках без согласования с кредитором: «отредактированный» документ могут отклонить.
- Одна папка — одно досье. Заведите папку с понятными названиями файлов: «2025_W2_Andrey.pdf», «2026-09_checking_bank.pdf». Это сэкономит дни.
- Бумагу — в шредер, а цифровые копии храните в зашифрованном хранилище. После closing документы сделки храните постоянно.
- Заморозка кредита. Снимите заморозку перед заявкой и верните её после closing (раздел 5).
Кредиторы, со своей стороны, обязаны защищать ваши данные: федеральный закон Gramm-Leach-Bliley Act и правило FTC о мерах безопасности (Safeguards Rule, 16 CFR Part 314) требуют от финансовых компаний программ защиты информации, а флоридский закон о защите информации (Florida Information Protection Act, ст. 501.171 F.S.) обязывает уведомлять людей об утечке их персональных данных.
Самая дорогая афера в ипотеке — поддельное письмо «с новыми реквизитами для перевода денег на closing». Мошенники, получившие доступ к почте одного из участников сделки, пишут от имени title-компании или агента. Правило одно: реквизиты для перевода всегда подтверждайте звонком по номеру, который вы нашли сами, а не по номеру из письма. Подробно — в разделе 19.
Задержки в сделках чаще всего происходят не из-за отказа, а из-за документов, которые клиент искал две недели. Спросите клиента ещё до показов: будет ли подарок на взнос, есть ли наличные, самозанятость, развод, недавняя смена работы. Если да — пусть он сразу обсудит это с кредитором. И объясните разницу: помощь продавца — это seller credit в контракте, а не «подарок»; оформлять её иначе нельзя.
- Кредитор обязан проверить доход, активы и долги по документам третьих лиц (12 CFR § 1026.43). Вопросы андеррайтера — способ закрыть пробелы в досье.
- W-2: pay stubs за 30 дней, W-2 за 2 года, выписки за 2 месяца (все страницы), ID и статус. Переменный доход усредняют за 2 года.
- Самозанятые и 1099: декларации за 2 года, P&L, письмо CPA, выписки; для программ на основе выписок — 12 или 24 месяца.
- Крупные поступления за последние 2 месяца нужно подтвердить; у Fannie Mae порог — 50% месячного дохода. Наличные «из-под матраса» — главная проблема.
- Подарок — только с gift letter (возврат не ожидается) и следом перевода; дарить могут не все, продавец и агент — никогда.
- Перерывы и смена работы объясняются письменно; иностранный доход обычно должен быть в декларации США.
- Документы — только через защищённый портал; реквизиты для перевода — только с проверкой звонком.
Источники и полезные ссылки
CFPB — материалы о подготовке к ипотеке и документах (consumerfinance.gov); Fannie Mae Selling Guide — правила о доходе, депозитах и подарках; HUD Handbook 4000.1 — правила FHA; IRS — форма 4506-C и правила о налоге на дарение (irs.gov); Florida Division of Corporations (sunbiz.org); Florida DBPR (myfloridalicense.com); NMLS Consumer Access (nmlsconsumeraccess.org). Расчёты в разделе — иллюстрация на допущениях, указанных в тексте; конкретные требования зависят от программы и кредитора.
Нормативная база
- Truth in Lending Act / Regulation Z, 12 CFR § 1026.43 — ability-to-repay и проверка дохода, активов и долгов.
- 18 U.S.C. § 1014 — ответственность за ложные сведения в заявке на кредит.
- Gramm-Leach-Bliley Act, 15 U.S.C. § 6801 и след.; FTC Safeguards Rule, 16 CFR Part 314 — защита данных клиентов финансовых компаний.
- Florida Information Protection Act — ст. 501.171 F.S.
- Florida Statutes, гл. 61 — расторжение брака и алименты; гл. 117 — нотариусы.
- Fannie Mae Selling Guide; Freddie Mac Single-Family Seller/Servicer Guide; HUD Handbook 4000.1 (FHA).