Foreign National — покупка во Флориде без статуса в СШАForeign National — Buying in Florida Without U.S. Status
Без SSN, без грин-карты и без кредитной истории в США. Второй дом или инвестиционный объект, взнос от 25%.No SSN, no green card, no U.S. credit history. A second home or an investment property, with 25% down or more.
Это не то же самое, что ITINThis Is Not the Same as an ITIN Loan
Две программы постоянно путают, хотя они для разных людей и для разного жилья. Если вы живёте в США и платите налоги по ITIN — вам, скорее всего, нужна другая страница.
These two programs get mixed up constantly, although they serve different people and different property types. If you live in the U.S. and file taxes with an ITIN, you probably want the ITIN page instead.
| ITIN | Foreign National | |
|---|---|---|
| Кто это | Живёт в США, платит налоги по ITIN, SSN нет | Нерезидент, часто живёт за границей |
| Нужен ITIN | да | нет |
| Кредитная история в США | обычно есть | может не быть вообще |
| Для какого жилья | основное жильё | второй дом или инвестиция |
| Взнос | от 15–25% | от 25% |
| ITIN | Foreign National | |
|---|---|---|
| Who it is for | Lives in the U.S., files taxes with an ITIN, has no SSN | A non-resident, often living abroad |
| ITIN required | yes | no |
| U.S. credit history | usually some | may be none at all |
| Property type | primary residence | second home or investment |
| Down payment | from 15–25% | from 25% |
Подробно про ITIN — на странице ITIN — ипотека без SSN.
For the ITIN route, see ITIN mortgages — no SSN needed.
Калькулятор: сколько своих денег нужноCalculator: How Much Cash You Need
Налог на недвижимость принят как 1,5% в год от цены, страховка с флудом — 1,2%: это средние по Флориде, реальные значения определяются Property Appraiser, льготами, страховщиком и зоной затопления. Расходы на закрытие не включены. Расчёт сделан по варианту без кредитного рейтинга в США — так проходит большинство заявок нерезидентов; если рейтинг в США есть, условия могут отличаться. Максимальный LTV снижается с ростом суммы займа, поэтому на дорогом объекте взнос будет больше 25%. Property tax is assumed at 1.5% of the price per year and insurance including flood at 1.2% — Florida averages; actual figures are set by the Property Appraiser, exemptions, the carrier and the flood zone. Closing costs are not included. The calculation assumes no U.S. credit score, which is how most non-resident files go through; with a U.S. score the terms may differ. The maximum LTV drops as the loan grows, so on an expensive property the down payment will exceed 25%. Расчёт предварительный, для сравнения вариантов. Не является предложением кредита, обязательством по кредитованию или предквалификацией. Точные условия зависят от программы, кредитора и вашей ситуации.This estimate is for comparison only. It is not a loan offer, a commitment to lend, or a pre-qualification. Exact terms depend on the program, the lender, and your situation.
Кому подходитWho It’s For
- Гражданин другой страны, покупающий во Флориде второй дом или инвестиционную недвижимость
- Нет SSN и нет ITIN — и они не нужны
- Нет кредитной истории в США: её заменяет банковское рекомендательное письмо
- Доход за рубежом — подтверждается письмом иностранного CPA или работодателя, с переводом
- Либо доход вообще не проверяется — если объект под сдачу и платёж покрывается арендой (путь DSCR)
- A citizen of another country buying a second home or investment property in Florida
- No SSN and no ITIN — and neither is needed
- No U.S. credit history: a bank reference letter takes its place
- Income earned abroad, documented by a foreign CPA or employer letter, translated
- Or income is not reviewed at all — if the property is a rental and the payment is covered by rent (the DSCR route)
Чего программа не даёт. Купить по ней основное жильё нельзя. Только второй дом или инвестиция — это правило программы, а не формальность, и обойти его не получится.
What the program will not do. You cannot buy a primary residence with it. Second home or investment only — that is a program rule, not a formality, and there is no way around it.
Основные условияKey Terms
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Назначение объекта | Второй дом (1 юнит) или инвестиция; DSCR — только инвестиция |
| Первоначальный взнос | от 25% при покупке и rate-and-term, от 30% при cash-out |
| Сумма займа | от $75 000 до $3 000 000 |
| Кредитный рейтинг | можно без рейтинга вообще, либо от 660 |
| Резервы | 12 месяцев платежа (PITIA) — ключевое требование, о нём чаще всего не знают |
| DTI при подтверждении дохода | до 43% |
| Документы о статусе | загранпаспорт и действующая виза; для стран Visa Waiver — ESTA. Гражданам Канады ESTA не нужна |
| Типы объектов | дом, таунхаус, 2–4 юнита, кондо (в том числе non-warrantable), кондотель, PUD |
| На кого оформляется | физлицо, совместно, траст, LLC или корпорация |
| Срок | 30 или 40 лет фикс, ARM 5/6 и 7/6, есть варианты с выплатой только процентов |
| Parameter | Value |
|---|---|
| Property use | Second home (1 unit) or investment; DSCR is investment only |
| Down payment | from 25% on purchase and rate-and-term, from 30% on cash-out |
| Loan amount | from $75,000 to $3,000,000 |
| Credit score | no score at all is acceptable, or 660 and above |
| Reserves | 12 months of payments (PITIA) — the key requirement, and the one people miss |
| DTI when income is documented | up to 43% |
| Status documents | passport and a valid visa; an ESTA for Visa Waiver countries. Canadian citizens do not need an ESTA |
| Property types | single family, townhouse, 2–4 units, condo (including non-warrantable), condotel, PUD |
| Vesting | individual, joint, trust, LLC or corporation |
| Term | 30- or 40-year fixed, 5/6 and 7/6 ARMs, interest-only options available |
Три требования, на которых спотыкаются чаще всегоThree Requirements People Trip Over
- Счёт в банке США нужно открыть до закрытия сделки. Это занимает время, и начинать стоит заранее.
- Резервы на 12 месяцев платежа — это деньги сверх первоначального взноса и сверх расходов на закрытие. Они должны остаться на счёте после сделки.
- Нельзя быть первым покупателем недвижимости. Нужно владеть жильём сейчас либо владеть им в любой стране в последние три года. Подтверждается документом с переводом: письмом CPA, счётом за коммунальные услуги, налоговым счётом. Исключения — индивидуально.
- A U.S. bank account has to be opened before closing. It takes time, so start early.
- Twelve months of reserves — money over and above the down payment and closing costs. It has to remain in the account after the deal closes.
- You cannot be a first-time property owner. You need to own a home now, or to have owned one in any country within the past three years. Documented with a translated letter from a CPA, a utility bill, or a tax bill. Exceptions are reviewed case by case.
Три пути подтвержденияThree Ways to Document the File
| Full Doc | Asset Utilization | DSCR | |
|---|---|---|---|
| Что подтверждаем | доход за рубежом | активы | аренду объекта |
| Как | письмо иностранного CPA за 2 года и текущий период либо письмо работодателя с расчётными листками | сумма активов делится на 60 месяцев | валовая аренда делится на платёж |
| Личный доход | проверяется, DTI до 43% | не проверяется | не проверяется |
| Назначение | второй дом или инвестиция | второй дом или инвестиция | только инвестиция |
| Нюанс | все документы с переводом на английский | активы должны лежать на счетах в США или Канаде | при покрытии ниже 1.0 требования жёстче |
| Full Doc | Asset Utilization | DSCR | |
|---|---|---|---|
| What is documented | income earned abroad | assets | the property’s rent |
| How | a foreign CPA letter covering 2 years plus the current period, or an employer letter with pay slips | total assets divided by 60 months | gross rent divided by the payment |
| Personal income | reviewed, DTI up to 43% | not reviewed | not reviewed |
| Property use | second home or investment | second home or investment | investment only |
| Watch out for | every document needs an English translation | assets must sit in U.S. or Canadian accounts | coverage below 1.0 tightens the terms |
Если объект покупается под сдачу, путь через DSCR обычно самый короткий: личный доход не проверяется вообще, считается только аренда против платежа.
If the property is a rental, the DSCR route is usually the shortest: personal income is not reviewed at all, only rent against the payment.
Особенности Флориды и отдельных странFlorida and Country-Specific Notes
Это основная причина отказов, о которой обычно не пишут. Правила здесь — внутренние требования кредиторов, они меняются, и проверять их нужно на момент сделки.
This is the most common reason files fall apart, and the least written about. These are lender rules rather than law, they change, and they need checking at the time of the deal.
- Флорида. При покупке иностранными лицами подписывается FLTA Buyer’s Affidavit — аффидевит об иностранном участии. Оформляется в сделке, заранее ничего делать не нужно.
- Деньги. Средства, переводимые в титульную компанию, проходят проверку OFAC в её банке. Источник средств должен быть документирован.
- Россия и Украина. Доход и активы, находящиеся в этих странах, программами сейчас не принимаются: средства должны быть на счетах в США или третьих странах. Это внутреннее правило кредиторов, а не закон, и оно меняется. Если ваш случай такой — напишите мне, разберём конкретно.
- Венесуэла. Доход и активы из Венесуэлы не принимаются; остаётся путь через DSCR с пониженным LTV.
- Санкции. Страны под санкциями OFAC не финансируются. Дипломатический иммунитет — тоже не финансируется.
- Florida. Purchases by foreign nationals require a signed FLTA Buyer’s Affidavit. It is handled inside the transaction; nothing to prepare in advance.
- Funds. Money wired to the title company is screened against OFAC by its bank. The source of funds has to be documented.
- Russia and Ukraine. Income and assets held in these countries are not currently accepted: funds need to sit in U.S. or third-country accounts. This is a lender rule rather than law, and it changes. If this is your situation, write to me and we will look at the specifics.
- Venezuela. Income and assets from Venezuela are not accepted; the DSCR route at a reduced LTV remains.
- Sanctions. Countries under OFAC sanctions are not financed. Neither is anyone with diplomatic immunity.
Документы — чек-листDocument Checklist
- Загранпаспорт
- Действующая виза США или ESTA (гражданам Канады ESTA не нужна)
- Банковское рекомендательное письмо: счёт открыт не менее двух лет, активный, без просрочек, на фирменном бланке — если нет кредитной истории в США
- Подтверждение дохода: письмо иностранного CPA за два года либо письмо работодателя и расчётные листки
- Все документы с переводом на английский, вместе с оригиналами
- Выписки, подтверждающие первоначальный взнос и резервы
- Подтверждение владения недвижимостью сейчас или в последние три года
- Счёт в банке США — открыть до закрытия сделки
- Passport
- A valid U.S. visa or ESTA (Canadian citizens do not need an ESTA)
- A bank reference letter: account open at least two years, active, no late payments, on letterhead — if you have no U.S. credit history
- Income documentation: a foreign CPA letter covering two years, or an employer letter with pay slips
- Every document translated into English, with the originals
- Statements showing the down payment and the reserves
- Proof that you own property now or owned it within the past three years
- A U.S. bank account — opened before closing
Чаще всего сделка упирается не во взнос, а в резервы и в счёт в американском банке — о них узнают в последний момент. Напишите до того, как выберете объект, и мы посчитаем всю сумму целиком. (727) 226-2218.
Deals usually stall not on the down payment but on reserves and the U.S. bank account — people find out about both at the last minute. Reach out before you pick a property and we will add up the whole number. (727) 226-2218.
Обсудим вашу ситуацию?Let’s Talk About Your Situation
Вопрос — бесплатно и без проверки кредитной истории.Questions are free — no credit check.
Заполнение и подача анкеты не влечёт финансовых обязательств. Жёсткий кредитный запрос (hard pull) не выполняется.Completing and submitting the application does not create any financial obligation. No hard credit pull is performed.
Частые вопросыFAQ
Нужен SSN или ITIN?Do I need an SSN or ITIN?
Нет. Достаточно загранпаспорта и действующей визы, а для стран Visa Waiver — ESTA. Ни номер социального страхования, ни ITIN по этой программе не требуются.
No. A passport and a valid visa are enough; for Visa Waiver countries, an ESTA works. Neither a Social Security number nor an ITIN is required for this program.
У меня нет кредитной истории в США.I have no U.S. credit history.
Для этой программы это нормально. Историю заменяет банковское рекомендательное письмо. Иностранный кредитный рейтинг использовать нельзя — заявка идёт как «без рейтинга», и это допустимо.
That is normal for this program. A bank reference letter takes the place of credit history. A foreign credit score cannot be used — the file goes through as "no score", and that is acceptable.
Можно купить дом для постоянного проживания?Can I buy a home to live in full time?
По этой программе — нет, только второй дом или инвестиционный объект. Если вы планируете жить в этом доме, ситуация другая и разбирать её нужно отдельно: возможно, вам подойдёт программа под ITIN.
Not under this program — only a second home or an investment property. If you plan to live there, that is a different situation and needs a separate conversation: an ITIN loan may fit instead.
Сколько денег нужно всего?How much money do I need in total?
Взнос от 25%, плюс резервы на 12 месяцев платежа, плюс расходы на закрытие. Резервы — самая частая неожиданность: это деньги, которые должны остаться на счёте уже после сделки. Их стоит планировать заранее.
A down payment from 25%, plus twelve months of reserves, plus closing costs. Reserves are the usual surprise: that money has to still be in the account after closing. Plan for it early.
Можно оформить на компанию?Can I take title through a company?
Да. Сделку можно оформить на физическое лицо, на нескольких покупателей совместно, на траст, а также на LLC или корпорацию.
Yes. The purchase can be held by an individual, by joint buyers, by a trust, or by an LLC or corporation.
Нужно ли приезжать в США на подписание?Do I have to travel to the U.S. to sign?
Зависит от того, допускает ли конкретная титульная компания удалённый нотариат и подписание в консульстве. Вопрос решается заранее, до выбора объекта — напишите мне, и мы уточним по вашей сделке.
It depends on whether the title company accepts remote online notarization or consular signing. This gets settled in advance, before you pick a property — write to me and we will confirm it for your deal.
Обязательно ли уже владеть недвижимостью?Do I have to already own property?
По общему правилу да: нужно владеть жильём сейчас либо владеть им в любой стране в последние три года. Подтверждается документом с переводом — письмом CPA, счётом за коммунальные услуги или налоговым счётом. Исключения рассматриваются индивидуально.
As a general rule yes: you need to own a home now, or to have owned one in any country within the past three years. It is documented with a translated letter from a CPA, a utility bill, or a tax bill. Exceptions are reviewed case by case.
Что с деньгами из других стран?What about funds coming from abroad?
Источник средств документируется, а переводы проходят проверку OFAC в банке титульной компании. По отдельным странам есть ограничения — это стоит обсудить до того, как вы начнёте искать объект.
The source of funds must be documented, and transfers are screened against OFAC by the title company’s bank. Some countries carry restrictions — worth discussing before you start looking at properties.